Жилищата на Балканите изглеждат по-евтини на фона Западна Европа, но ниските цени невинаги означават по-лесен достъп за купувачите. Нов доклад разглежда доколко реално достъпни са жилищата по света. Анализът обхваща 67 държави и сравнява средните цени на имотите със средните доходи на населението, като включва и реалните ипотечни лихви, коригирани спрямо инфлацията към юни 2025 г.
За да се оцени доколко е достъпна покупката на собствено жилище, се прилагат два основни измерителя. Съотношението цена/доход, което показва колко години работа са необходими, ако цялата заплата се отделя за покупката на апартамент. Например, ако средната годишна нетна заплата е Х евро, а средната цена на жилище е У, това съотношението показва тежестта на цената спрямо доходите на домакинството.
Вторият начин е чрез кредитното финансиране. При ипотеката са важни номиналната лихва и инфлацията, тъй като съотношението между двете определя реалната цена на заема. Ако номиналната лихва е ниска, а инфлацията висока, реалната лихва може да е отрицателна, тоест дългът губи стойността си с времето. За да се възползва от благоприятната конюнктура кредитополучателят обаче, доходите му би трябвало да растат с темп, изпреварващ инфлацията.
В изследването държавите от Югоизточна Европа попадат сред страните с най-ниска достъпност на жилищата на континента, като между тях има съществени разлики.
Най-достъпният пазар на жилища в Югоизточна Европа е този в Кипър. Средната годишна нетна заплата там е 25 739 евро (2145 евро на месец) - най-високата сред 10-те държави, включени в анализа. Тя покрива около 9.8% от цената на стандартен апартамент - 100 кв.м. Средната пазарна стойност на подобно жилище в Кипър е 262 521 евро, което означава, че на местните ще им трябват 10 години и два месеца труд, еквивалентни на 122 месечни заплати, за да си позволят собствен дом. По този критерий страната е на четвърто място в Европа и на седмо в света по съотношение между доходи и цени на имота.
Следват Румъния и България, в които жилищният пазар предлага по-реални възможности за средностатистическия купувач в сравнение с повечето други балкански държави. Средните годишни нетни заплати покриват съответно 6.78% и 6.41% от цената на апартамент 100 кв. Това означава, че покупката на собствено жилище би струвала между 177 и 187 месечни заплати, ако целият доход се отделя за целта, и би отнела съответно - 14 години и 9 месеца и 15 години и 7 месеца. За България данните показват известно подобрение към средата на тази година в сравнение с края на 2024 г., но с умерен темп. Тогава, за да си позволи апартамент, средностатистическият купувач е трябвало да отдели 199 месечни заплати.
Тези параметри поставят Румъния и България в средата на световната класацията по достъпност и в далеч по-благоприятно положение от страни като Албания и Сърбия например, където този процент пада под 5.
Следват Северна Македония и Черна гора (по 5.74%, или 209 месечни заплати), Гърция (5.46%), Босна и Херцеговина (5.23%) и Хърватия (4.94%). В Сърбия достъпността пада под 4.5%, което е еквивалентно на 22 години и половина работа (270 месечни заплати) за стандартно жилище при средни доходи.
Най-недостъпни са жилищата в Албания, където покупката на собствено жилище е почти невъзможна. Средната цена на имот там е около 2534 евро/кв.м, а средната месечна заплата - 679 евро. Това означава, че апартамент 100 кв.м изисква еквивалент на 294 месечни заплати - над 24 години и половина работа. Годишната заплата покрива едва 4.1% от стойността на жилището.
Най-евтините жилища невинаги са най-достъпни. В Северна Македония например средната цена на квадратен метър е едва 1554 евро. Най-скъпият пазар според изследването е този в Хърватия - 3527 евро/кв.м. Разликите в доходите обаче оказват по-силно влияние върху достъпността, отколкото самите цени.
В обобщение - на Балканите покупката на апартамент 100 кв.м. може да "глътне" между 10 и 25 годишни заплати, и то само ако целият доход се отделя за това. В реални условия, с ежедневни разходи и ипотечно финансиране, покупката на жилище се превръща в почти пожизнен ангажимент. При тези обстоятелства реалната цена на кредита остава важен фактор, който определя дали мечтата за собствено жилище е достижима или е лукс.
Как инфлацията пренарежда пазара
В девет от изследваните 67 държави, в това число и България, реалните ипотечни лихвени проценти са отрицателни. Това не означава, че хората не плащат лихва, а че реалната стойност на дълга намалява с времето. В България към юни реалната лихва е отрицателна - -1.66%, при номинална 2.74% и инфлация 4.4%.
И въпреки че на пръв поглед отрицателните лихви изглеждат като облекчение за заемополучателите, експерти предупреждават, че те невинаги са добра новина, защото отразяват нестабилността на икономиките, висок инфлационен риск или структурни проблеми на пазара, което пък създават несигурност за купувачите.
В Европа най-високи реални ипотечни лихви имат Беларус и Русия със съответно 7.95% и 7.91%. В Русия при основен лихвен процент 21%, определен от централната банка, ипотечните лихви се изстреляха нагоре, което трудно ще се компенсира, дори инфлацията да се понижи до 7-8% до края на годината. Беларус изпреварва Русия по реален ипотечен процент заради високия ръст на инфлацията. Други европейски държави с отчетливо високи реални лихви са Сърбия (5.31%), Кипър (4.34%) и Швеция (3.77%). За разлика от тях в стабилните икономики като Унгария (1.13%) и Румъния (0.86%) лихвите се задържат на малко над 1%, което предполага относителна достъпност на заемите.
В долния край на скалата, където кредитите са по-изгодни в реално изражение, се нарежда Босна и Херцеговина (0.05%).