Брандираните жилища (Branded Residences) тръгват като нишов сегмент и стават доказан клас активи. По дефиниция това са недвижими имоти, създадени в партньорство с даден бранд. Започват от САЩ в края на XX век като разширение на бизнеса на луксозните хотели. После хотелските брандове са последвани и от лайфстайл марки - дизайнерски (повече в Европа), автомобилни (най-вече в Дубай и Маями), и други - футболни клубове, фитнеси и пр. Сега по света има над 700 жилищни проекта, които носят имена от Armani до Six Senses, от Porsche до Mandarin Oriental.
Със своите 140 проекта през 2024 г. Европа е трета по брой след Северна Америка и Азиатско-тихоокеанския регион. Лидери по брандирани жилища на континента са Турция, Великобритания и Испания. До 2031 г. се очаква предлагането в Европа да нарасне със 180%. Най-много планирани обекти има в Турция (отново), следвана от Португалия, Гърция и Испания.
В статистиките за България броят е нула, но вече има наченки - брандираните вили в строеж към хотела Pullman (бранд на Accor) в Okol Lake Park, жилищата под италианския мебелен бранд- Cattelan в Twin Tower в кв. "Хладилника" в София. В сектора се споменава интерес и от други големи предприемачи при недвижимите имоти.
Като цяло в България моделът тепърва пристига и е слабо познат. Има терени, има интерес, но липсва ясна посока и общ език между инвеститори, архитекти и оператори.
В края на септември в София NNH организира първия за страната форум за брандирани жилища - Branded Residences: Blueprints for Capital and Design. Целта му е да събере заинтересованите в България с професионалисти с опит в световен мащаб.
При брандираните резиденции например няма един установен оперативен модел, а няколко концепции, които са много флуидни. В повечето случаи при хоспиталити брандовете има хотелска и жилищна част или това са отделни сгради. Така хората, които ползват жилищата, получават всички услуги, които са предназначени за хотелския гост. При някои концепции собствениците ползват жилищата си за лимитирано време, а в останалото хотелът настанява гостите там. Това носи допълнителни приходи не само за хотелския оператор и инвеститора, но и за собственика на жилището.
Друг модел, особено популярен в Дубай, са лайфстайл брандираните резиденции, при които собствениците на имоти са много, но в сградата има консиерж и обслужване. Трети вариант са сгради, собственост на лайфстайл брандове, например фитнес веригата Еquinox в Ню Йорк. В сградата има фитнес студио, но и апартаменти с достъп до фитнесите, които следват линията на самия бранд.
Моделът на брандираните жилища е гъвкав и по отношение на собствеността. Може инвеститорът да ги запази за себе си или да ги продаде като апартаменти, а има и смесен модел. Професионалното управление на сградата и обслужване на обитателите обаче са неизменен компонент. Универсално е също, че в брандираните жилища се пресичат интересите на три основни страни: предприемачи, брандове и купувачи, които заедно влияят върху дизайна и функционалността на проекта.
Брандираните жилища помагат на предприемачите да продават по-бързо, с ценова премия и да стимулират допълнителни потоци от приходи. Така те оптимизират брутната стойност на проектите си.
Проучване на хоспиталити консултантите HVS за сервизираните апартаменти (чийто подвид са брандираните жилища) показва, че през 2024 г. средната премия в Европа при тях е нараснала до 29% при 33% в световен мащаб. Премията се измерва като разлика в продажната цена на брандирано жилище в сравнение с небрандирано със същото качество. В "развиващите се пазари", където се очаква силен международен интерес на купувачите, ценовите премии ще бъдат високи.
Големите строителни предприемачи в България постепенно насочват вниманието си към този модел. В момента те разполагат със значителен капитал и при продажба на активи могат да постигнат високи цени. Но все по-често се появява усещането за пренасищане - изградили са няколко сгради, разпродадени са успешно в ранна фаза и започват да търсят следващата стъпка. В очакване на промени с въвеждането на еврото през 2026 г. много от тях вече мислят как да осигурят устойчив паричен поток. Именно тук интересът им се насочва към брандираните резиденции.
На пазара в София поне от половин година се забелязва склонност у строителните предприемачи да задържат част от построените жилища за себе си, предимно с идеята да ги отдават под наем. Принос за това има фактическият недостиг на терени за ново строителство в предпочитаните райони - заради твърде високите цени и големите проценти за обезщетение, искани от собствениците.
За хотелските, а и за другите марки брандираните жилища са възможност да разширят присъствието си и да генерират допълнителни приходи. Таксите, плащани на марката за авторските права, обикновено са между 2.5 и 5% от брутните приходи от продажби на жилища. За хотелския оператор това е поток от приходи, за които не полага специални усилия. А ако управлява и жилищата, той получава допълнителна такса за това. Плюс, че жилищата осигуряват на хотелските заведения, спа центрове и търговски обекти нещо като "пленена аудитория". Това увеличава потенциала за генериране на вторични приходи, което увеличава печалбата и приходите на оператора от управлението.
Предизвикателството за брандовете е да гарантират, че тяхната идентичност и стандарти ще бъдат спазени в съответното жилище. И да постигнат баланс между лукса и практичността, така че да няма компромис с жилищните функции.
Разговорите между строителния предприемач и бранда се водят в началото на проекта, преди да започне да се строи. Когато сградата е вдигната и остава година до акт 16, вече е късно. Защото е важно да се запазят философията на бранда и самото изживяване, тъй като крайният потребител купува именно това, а не просто апартамент, в който да живее. И то вдига цената на имота.
Купувачите харесват брандирани жилища по много причини. От дизайн и обслужване до усещане за принадлежност. Получават дом, който се управлява като хотел, но се притежава като инвестиция. Могат да очакват възвръщаемост от наем и капиталова печалба (от поскъпването на имота).
За купувачите в България възможността да получат напълно завършено луксозно жилище е дългоочаквана промяна на фона на масовата практика да се продава на шпакловка и замазка. Освен това в случая жилището е обзаведено и с гарантирана поддръжка и обслужване. Българският пазар е узрял като търсене, защото този модел обещава икономическа устойчивост на инвестициите. Подобен продукт може да привлече и външни инвестиции - най-вече българи с пари от чужбина, които биха предпочели друг да управлява апартаментите им. Освен това с приемането на еврото се очаква пазарът на недвижими имоти в страната да влезе в полезрението и на чуждестранни фондове.
Въпрос е дали луксозните довършителни работи ще са изгодни и за предприемача. Разходите по тях грубо се оценяват около 20-30% над стойността на жилището, предадено на шпакловка и замазка. Това поражда риск да "изядат" очакваната премия от брандирането, която се движи около тези нива.
Гостите, отсядащи в брандирани жилища, са свързани с пазара на т.нар. удължен престой. Това са хора, които търсят по-големи пространства, комфорта на апартамента, когато се налага да останат в един град примерно за няколко седмици по проект. Или фенове на бранда, които отсядат само в него.
Решението дали даден проект да включва брандирани жилища налага предприемачът да обмисли много фактори. Той трябва да се ориентира в сложна картина от стандарти за марки, правни рамки, динамика на пазара и най-вече различни оперативни модели, казват консултантите.
Интересно е да се види и дали класическият модел - хотел с брандирани жилища, управлявани от международна хотелска верига, ще бъде най-предпочитан в България. Преди няколко години в София много хотелски проекти преговаряха с международни брандове, но в малко от случаите се стигна до договор.
Хотелските брандове работят по т.нар. asset-light стратегия - те не притежават самите активи, а влизат чрез мениджмънт или франчайз. Дават своето име, експертиза и маркетингова подкрепа, срещу което обичайно получават 13-15% от общите приходи. Инвеститорът поема цялата капиталова тежест - финансира строителството, покрива оперативните разходи и възнагражденията, заделя около 2% за маркетинг и 2-3% за фонд "реновации". На всеки четири-пет години брандът изисква обновяване по стандарти и с предварително одобрени доставчици, което е значителен разход. Договорите за управление обикновено са дългосрочни - 15 до 20 години - и съдържат клаузи, които се активират при евентуална продажба.
При брандираните жилища плащанията към бранда са по-ниски, може да се дават под наем, а и разходите за тях са по-малки, отколкото за хотелите.
Има и други въпроси за решаване на българска почва. Например как би работило управлението и обслужването - дали по закона за етажната собственост или по този за задълженията и договорите. Практиката в затворените комплекси по морето показва проблеми в това отношение.
Създаването на брандирани резиденции ще обогати и допълни спектъра от услуги в България и ще ни постави на картата на нов сегмент. Това би развило дестинацията сред нови пазари, което е и нашата обща цел в крайна сметка. В тази връзка по-скоро го приемаме като позитив, от които всички ще спечелим.