През последното тримесечие пазарът на недвижими имоти в България е показал ръст в цените и увеличен обем на сделките.
Търсенето на имоти в момента превъзхожда предлагането, което поддържа интереса към покупка на жилища на високо ниво. Това състояние на пазара е нормално и естествено и не означава наличие на „балон“ на имотния пазар, като се смята, че „това са естествени процеси“.
При сравнение с периода след икономическата криза от 2012-2013 г., когато цените на недвижимите имоти са били изключително ниски, като например във варненския квартал Младост цената е била 350 евро за квадратен метър. Днес тя е достигнала между 1700 и 1900 евро за квадратен метър, което се смята за съответстващо на средните стойности за европейските столици и затова се считат тези нива за „нормална цена“.
Достъпността на имотите е на най-високото си ниво за последните 15 години. Въпреки че през 2008 г. цените са били с 20-30% по-ниски от настоящите, тогавашните доходи са били три-четири пъти по-ниски, а лихвите по ипотечните кредити са били пет пъти по-високи. По-ниските лихви по ипотечните кредити днес продължават да поддържат силно търсене на имоти.
Това е така, защото има много голяма конкуренция сред търговските банки. Българинът е консервативен и не повече от 40% от сделките са с кредит, което е малък процент. Силната конкуренция между банките, заедно с ниските лихви, оказва стимулиращ ефект върху пазара.
По отношение на типа имоти, които се търсят най-много 85% от предложенията на пазара са в средния сегмент, като основно се търсят двустайни апартаменти с площ от 55 до 65 квадратни метра и тристайни апартаменти между 90 и 100 квадратни метра. Инвеститорите в строителството обикновено предлагат такива квадратури, защото са предпочитани от младите семейства, които съставляват основния контингент купувачи. По-големи и луксозни жилища се продават по-трудно, защото надхвърлят психологическата граница на купувачите.
В момента няма проблем с предлагането на имоти, като според него по-скоро предизвикателство е ограниченото количество на вторичен пазар. Въпреки че пазарът в по-големите градове на страната е сходен откъм профила на купувачите, ситуацията не е еднаква навсякъде.
Софийският пазар е водещ за пазарите в другите градове на страната и задава темпото, а в момента сделките намаляват в столицата и това ще отиде в малките градове, и ще се усети много по-силно. В столицата по-голям процент от сделките са с кредит – около 70-80%, докато в по-малките населени места този дял е по-малък.
Един от значимите фактори, който поддържа стойността на недвижимите имоти, е инфлацията.
Имотът премества парите във времето и пространството, защото парите се обезценяват. Инвестицията в недвижимо имущество е средство за запазване на стойността на парите.
При евентуалното присъединяване на България към еврозоната, се прогнозира възможен ръст на цените на имотите и евентуален опит за спекулация от страна на някои участници на пазара.
Винаги ще има хора, които ще се опитат да спекулират с цените, но пазарът ще ги отсее сам. Присъединяването към еврозоната може да доведе до промени в лихвите, които вероятно ще достигнат нивата на лихвите в другите страни-членки, но се очаква, че ниските лихви ще се запазят поне за следващите три-четири години, което би означавало продължаващ силен интерес към пазара.
Очаква се и засилен интерес от външни инвеститори при влизане в еврозоната, но се смята, че когато пазарът е движен основно от българското население, той е по-предвидим, по-стабилен и няма балонизиране.
Със сигурност влизането в еврозоната на страните от Източна Европа повлиява добре пазара на недвижима собственост. Българският имотен пазар е добре подготвен за влизане в еврозоната и приемането на еврото би стимулирало търсенето заради очакван засилен интерес на чуждестранни инвеститори към имотния пазар. Възможно е да има лек ръст в цените на имотите, последван от по-сериозен спад. Цените на жилищата биха имали известна конвергенция към цените в други държави от общността и леко поскъпване, но не толкова много, колкото се очаква при бизнес имотите.
Българският имотен пазар е доста добре подготвен за влизане в еврозоната. Тук от 20 години цените се обявяват в евро, вписват се включително в нотариален акт в евро и има възможност за разплащане в евро при желание на страните. Чисто технически не се очаква да има някакви сътресения, по-важното тук е може би какви ефекти ще настъпят по отношение на търсенето и предлагането. Например с оглед на чуждестранния интерес вече се забелязва, че има известно повишение от страна на инвеститори, чуждестранни купувачи. Интерес, който в последните години беше намалял, сега може би ще се завърне и ще станем по-атрактивни при покупка на имот и за физически лица, и за инвеститори, и фондове. Това може би ще даде един добър тласък на търсенето и ключовият въпрос тук ще бъде, как ще се отрази това върху лихвите по ипотечните кредити и върху лихвите по депозитите. Тук може би банковият сектор много по-добре ще може да обясни, как ще се изчисляват лихвите на новоотпуснатите кредити, когато влезем в еврозоната, тъй като в момента те са по една формула, която всяка банка определя и тя включва лихвите по депозитите в много от случаите. Ключово ще бъде, как ще се отрази това върху лихвите по депозитите, тъй като именно нулевите лихви стимулират хората да инвестират в имоти, съответно държат ниски лихвите по кредитите и стимулират търсенето като цяло в страната.
След като влезем в еврозоната, по всяка вероятност ще има един момент на изчакване от всички страни - и от страна на хората, които планират покупка, и от страна на хората, които планират продажба. Вероятно от страна на хората, които планират продажба, може би за всички останали ще бъде изненада, че те също биха изчакали. Но ние вече наблюдаваме този тренд и от пазара са се изтеглили голяма част от продавачите, като причината за изтеглянето им е, че по-голяма част от продажбите са с цел пренасочване на инвестицията към по-малки имоти, а тъй като те са кът на пазара продавачите нямат избор и са изтеглили имотите си от продажба и това създава дефицит на вторичния пазар. Предполага се, че първоначално ще има едно изчакване, а в последствия е трудно да се прогнозира, но е възможно да има лек ръст, последван от по-сериозен спад на цените в рамките на 20%.
Подготовката за прехода към еврото вече е видима на пазара. Цените в обявите за имоти са на 90% в евро, което е подготовка на потребителите за бъдещите реални плащания. Сделките се сключват изцяло в евровалута, което улеснява както местните, така и чуждестранните инвеститори.
Макар и да се очаква леко повишение на цените на имотите след влизането в еврозоната, дългосрочната перспектива сочи към стабилност и нормализиране на пазара. България остава атрактивна дестинация за инвестиции благодарение на сравнително ниските цени на имотите и благоприятните икономически условия. Препоръчва се на купувачите и инвеститорите да проверяват портфолиото и репутацията на агенциите, с които работят, за да направят най-добрия избор при инвестициите си.
Влизането на България в еврозоната ще доведе до важни промени на пазара на недвижими имоти, които ще предложат нови възможности и предизвикателства за всички участници в сектора.