Осъществяването на оглед само по себе си не означава, че трябва да има плащане на комисиона (според съдебната практика).
Как агенциите за недвижими имоти и брокерите да защитават правата на клиентите? Как да защитят себе си от нелоялни клиенти? Къде се срещат доверие, професионализъм и етика?
Правно становище
Протоколите за оглед следва да имат възлагателен характер, подробно да описват задълженията и отговорностите на продавач, купувач (в зависимост кой е клиентът на дадената агенция) и на самата агенция в цялост. Освен това е нужно продавачът на имота да бъде уведомен за осъществяваните огледи чрез документално удостоверяване. Когато липсва свързване на двете страни – продавач и купувач – липсва и основание за получаване на комисиона. Същото важи и при отдаване на недвижим имот под наем с посредничество на брокер.
Договорът за посредничество има голямо значение, чиито ползи са преди всичко за клиентите на агенциите. Чрез договора агенцията поема отговорности и задължения. Протоколът за оглед е приложение към договора, чрез което се удостоверяват пред собственика – продавач на имота, извършените огледи. Именно във връзка с изпълнение на поръчката се предоставят и личните данни от страна на клиентите.
Не може да имаме протокол за оглед без.
Ролята на ексклузивните договори
Трябва ли агенцията на продавача да събира данни на клиента на колега от агенцията на купувача. От онлайн чата, друг колега изказа становище и сподели за практика – събиране на данните, като се аргументира, че всъщност по този начин защитава и клиента на колегата си.
Професионализмът, компетентността и знанията на брокера са основните фактори, които убеждават клиента в нуждата от брокерски услуги и защитават интересите му. Ексклузивните договори осигуряват ясни и добре дефинирани отношения между клиентите и агенциите като осигуряват яснота и сигурност както за клиента, така и за агенцията. Те гарантират, че агенцията има пълното доверие и правомощия да представлява клиента и да защитава неговите интереси.
Клиент име, когато има възлагане, а договор за съвместна дейност с колеги се сключва само когато има поделяне на комисионата.
Договор за съвместна дейност
Договорът за съвместна дейност между агенции за имоти може да бъде много полезен както за агенциите, така и за клиентите. Той предоставя възможности за разширяване на пазара, споделяне на ресурси и експертиза, но също така изисква внимателно управление, за да се избегнат потенциални конфликти и правни усложнения. За клиентите ползите са значителни, включително по-голям избор, по-бързо обслужване и по-ниски разходи.
Протокол за оглед е документ, в който се описват и регистрират всички забележки и наблюдения, направени по време на огледа. Той включва детайлно описание на състоянието, наличието на евентуални повреди или нужда от ремонти, както и друга важна информация, която може да повлияе на решението за покупка или наем.
Протоколите осигуряват обективна гледна точка и предотвратяват евентуални недоразумения и спорове между страните. В случай на спор те служат като правен документ, който може да се използва в съда. Информацията, която съдържат, може да служи за договаряне на цената и условията за отдаване под наем на недвижимия имот.
Ролята на брокера при извършване на оглед
Брокерът или реализаторът имат водеща роля в процеса, обръщат внимание експертите от екипа на XNVD. Той е отговорен за самото организиране на огледа, за подготовката и оформянето на протокола, както и за предоставянето на цялата необходима информация и съвети на клиентите.
Реализаторът играе важна роля в предварителната подготовка, като осигурява достъп до всички части на недвижимия имот и се грижи за това той да бъде представен по възможно най-добрия начин. Негов ангажимент е да предостави всички необходими документи, като например нотариални актове, чертежи, данни за комунални услуги и други важни документи, които могат да помогнат за оценяването.
2. Съвети и информация
Професионалните съвети, които брокера предоставя, могат да бъдат от решаващо значение за вземането на информирано решение. Това включва детайлна информация за самия имот и неговото състояние, възможни потенциални проблеми или нужда от ремонти. Също така, брокерът е в готовност да предостави анализ на текущите тенденции на пазара на недвижими имоти, статистика на района, в който се намира, близост до ключови места, транспортни връзки, училища и други удобства, които могат да повлияят на решението за покупка или наем.
3. Записване на забележки
Не по-малко важна част от работата на реализатора е да съдейства при записването на всички наблюдения и забележки, които се констатират по време на огледа. Това включва фиксиране на всички детайли, които могат да бъдат от значение за купувача или наемателя, свързани със състоянието на недвижимия имот, наличието на повреди, нужда от ремонти и други специфични характеристики. Брокерът се грижи за точността и обективността, с които се подготвят тези записки, което помага за изграждането на прозрачност и доверие.
Протоколът за извършен оглед на недвижим имот е важен инструмент, който осигурява така необходимите за клиентите сигурност, обективност и прозрачност в процеса на покупка, продажба или наем. Той е не само полезен за купувачите и наемателите, но и за брокерите и продавачите. Неговата роля е да помага в изграждането на доверие и професионализъм в сектора на недвижимите имоти.
Този документ е ключов и за осигуряване на яснота и точност, което е от съществено значение за всяка страна в сделката. Освен това, протоколът служи като основа за всякакви бъдещи решения, преговори и договори, като по този начин улеснява процеса на вземане на информирани решения от всички участници.
Договорът з апосредничество се сключва между клиента (продавач, купувач, наемодател, наемател) и Агенцията – посредник. В него се уреждат взаимните отношения между двете страни за постигане на крайната цел – да се изпълни от посредника желанието (поръчката) на клиента (покупка или продажба на имот, наемане или отдаване на имот по наем). Сключването на такъв договор е желателно условие за нормални бъдещи взаимоотношения.
В договора се описва имота по нотариален акт, отразява се продажната/наемната му цена, срока за изпълнение, възнаграждението на посредника, правата и задълженията на всяка една от страните и други взаимни договорености.
След подписването на посредническия договор Агенцията гарантира на клиента, че в рамките на определен срок се ангажира с офертата му, ще бъде лоялна и ще го държи в течение на дейността си. Тя се задължава активно да рекламира подадената оферта във всекидневните и периодични специализирани издания, чрез компютърна информационна система, свързваща фирмите за недвижими имоти в даден район или град, в своя рекламна страница в Световната информационна система – Интернет. При този вид реклама офертата на клиента става известна в страната и в чужбина. Всяка Агенция има своя рекламна политика.
Правят се и пълни проверки за валидността на предоставените документи, за да се избеге опасността от измама или злоупотреба с цел да се осигури нормално и законно осъществяване на самата сделка. Крайната цел е чрез всеобхватна работа да се намери потенциалния клиент за имота и да се завърши сделката. Фирмата е морално задължена да посредничи до постигане на крайния резултат – изповядване на сделката пред Нотариуса или подписване на Договора за наем.
Посредническият договор има юридическа стойност и защитава както клиента, така и Агенцията.
КАКВИ СА БЪДЕЩИТЕ ВЗИМООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ КЛИЕНТ И АГЕНЦИЯ,АКО СЕ ПОДАДЕ ОФЕРТА И НЕ СЕ СКЛЮЧИ ДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО
Една част от агенциите приемат тези отношения за нормални, но едва ли работят активно по офертата. Тя се включва например в базата данни на фирмата и се предоставяна само на клиенти, които посещават Агенцията и търсят имот, близък по данни на предлагания.
Друга част от агенциите може и да не приемат офертата без договаряне. И с основание. Защо посредникът трябва да изразходва напразно средства (направените разходи може би няма да се възвърнат) и труд за клиент, който няма доверие в него. Във времето на пазарна икономика такива взаимоотношения не са приемливи.
На клиента се предоставя възможността да избере, по какъв начин ще работи с посредническата фирма.
Дейността на Агенцията приключва с подписване на Договора за наемните отношения между Наемодателя и Наемателя.
При нарушаване на клаузи от Договора с течение на времето, страните по договора търсят разрешение на възникналите проблеми или чрез преговори или по съдебен ред.
За извършена посредническа дейност клиентът заплаща на Агенцията възнаграждение. Ето какво е то у нас:
1. При покупко-продажба на имот. За нашата страна в зависимост от района и естеството на сделката комисионното възнаграждение варира обикновено от 1% до 3% от продажната цена на имота и се заплаща както от Купувача така и от Продавача – най-често при подписване на Предварителния договор, но е възможно да се договори и друго време за плащане, както и друга стойност на възнаграждението.
2. При наемни отношения. Често срещана практика е комисионното възнаграждение да е еднократно 50% от размера на месечния наем. То се заплаща и от Наемодателя и от Наемателя. Това не означава, че този процент не може да бъде договарян, особено при големи наеми. В различните населени места на страната комисионното възнаграждение е различно и е в зависимост от много фактори – местни и национални. Има фирми, чиято оферта е 60% и други – със 100% от размера на наема. Някои фирми договарят безплатно за една от страните, като увеличават процента на другата. Заплащането най-често става при подписване на Договора за наемните отношения.
Комисионите не се регламентират със закон, а се определят от пазара и от традициите.
#договор #посредничество #оглед #протокол #remax #remaxhome #realestate #недвицимиимоти #contract