Скоро излязоха данните за кредитния растеж у нас и според тях имаме най-високия растеж на ипотечните кредити от десетилетие и половина насам. Икономисти потвърждават тезата, че наливането на все повече и повече пари на пазара на имоти не води до това да имаме повече жилища, а води до това, че жилищата поскъпват и все по-малко хора могат да си ги позволят. Също така доходите у нас нарастват по-бавно от цените на жилищата и това се превръща в голям проблем за хората.
Някои са на различно мнение. Наблюдавайки пазара и работейки активно на него, виждат, че въпреки че има три поредни тримесечия със спад на сделките, това не се отразява на цените да тръгнат надолу, а напротив – статистиката показва, че има около 10% ръст и тази година при намаляващия брой сделки. Другият важен факт е, че имаме голяма депозитна маса – много спестени пари и ако погледнем броя на сделките, които са кешови, без никакви кредити – те са половината. Кредитни консултанти казват, че пазарът е този, който може да определи, кога цените ще тръгнат надолу. Също така цените тръгват надолу тогава, когато купувачите намалеят и се отдръпнат, но продавачите се увеличат и предлагането нарасне, но засега такъв сценарий не се вижда. Консултантите допълват, че в момента се намираме в началото на един балон, който, ако оставим още година, след това може да доведе до страшен срив.
Собственици на фирми за недвижими имоти казват, че цените на хубавите имоти ще продължат да се повишават. Също заявяват, че има успокоение на пазара, що се отнася до продажбите на апартаменти. Това се наблюдава през третото тримесечие на тази година. Клиентите, които търсят имоти, са прецизни и се появяват с ясни и точни желания, и са ориентирани приоритетно към новото строителство. При панелното и по-старо строителство се отчита спад между 10 и 20%.
България няма как да не бъде повлияна от икономическата ситуация в света и по-конкретно инфлационните процеси. Повишаването на цените е нещо нормално по време на пик и растеж.
Като цяло балон няма, но през третото тримесечие на 2023 г. цените в повечето райони в различни градове в България са над равновесните, макар и в умерена степен. За равновесно се приема положение, при което с целия си брутен доход за максимум шест години едно домакинство може да купи среден по големина апартамент. В около 35% от локациите обаче цените са такива, че за целта са нужни над десет години. Икономисти на водещи банки са сметнали, че за да се възстанови балансът в София при непроменени доходи, цените трябва да паднат с 47%.
Други смятат, че ако има балон от подобен мащаб, централната банка и европейските регулатори са щели да го забележат.
БНБ предупреждава, че при вдигане на лихвите финансовото състояние на кредитополучателите ще се влоши, но банките явно не се съобразяват със съветите да са консервативни при кредитирането. Икономисти отбелязват, че ипотечните кредити растат с 19.2%, което е най-високият темп на растеж от над 14 години насам, и това би трябвало да е червена лампа за регулатора (БНБ). Освен това припомнят предупреждение на Европейския съвет за системен риск към България от преди две години, че "увеличеното предлагане на кредити за недвижими имоти може да представлява допълнителен натиск за повишаване на цените на жилищата", което в средносрочен план може да доведе до балон.
Търговските банки и БНБ "неглижират" няколко факта: А именно, че докато ЕЦБ вдига основната лихва с 4.5 процентни пункта от средата на 2022 г. досега, лихвите по жилищните кредити в България не помръдват. Сега те са по-ниски от тези в еврозоната. И ако пазарът на жилищните кредити в еврозоната не расте, тук в края на октомври той се ускорява до 19.1%. В еврозоната новоотпуснатите ипотечни кредити намаляват на годишна база със 17%, а в България се увеличават също с толкова. И най-важното, докато в ЕС цените на жилищата спадат средно с 1.1% за 12 месеца, в Германия - с 9.9%, в България се повишават с 10.7%.
В тази статистика не се отчитат наследствените имоти, намаляващото население, нарастващото строителство, а се включвт данните за доходите и пенсиите. По изчисления средно домакинство в София със средна заплата може да си купи средно по размер и цена жилище, като заделя за ипотечна вноска 30% от дохода си. Доход за двама работещи - 4800 лв., 30% от който е 1440 лв. Толкова е ипотечната вноска при 20-годишен кредит от 133 650 евро при 2.5% лихва, достатъчен да се купи жилище от 81 кв.м. Това на цена 1650 евро на кв.м, колкото е средната цена на жилищата в София.